Innovative Ideen zur Finan­zierung der Wärme­wende bei Gebäuden

Ein Drittel der CO₂-Emissionen in Deutschland werden durch den Wärmebedarf der Gebäude verursacht. Für das Gelingen der Energiewende sind Aktivitäten zur Steigerung der Energieeffizienz in diesem Feld wesentlich. Die Umsetzung dieser schei­tert aber häufig an der geeigneten Finan­zie­rung.

Auf einen Blick

Mit dem Finanzforum effin entwickelten der World Wild Fund for Nature (WWF) Deutschland und die Deutsche Unter­neh­mens­initiative Energieeffizienz e.V. (DENEFF) ein Bündel an Maßnahmen, um neue Ge­schäfts­­modelle und Finanzie­rungs­strategien für die ener­gieeffiziente Sanierung von Gebäuden zu fördern. Das Projektteam analysierte dazu zunächst den Markt, um Hemmnisse zu lokalisieren und mögliche Poten­zia­le zu ermitteln. Daraus wurden konkrete Geschäfts­ideen und Strategien entwickelt, die in zwei Modell­projekte mündeten. Auf der Internet­plattform effin liefen alle Fä­den zusammen. Das Pro­jekt regte damit den übergreifenden Aus­tausch zwischen der Immobi­lien­wirt­­schaft sowie der Finanz- und der Ener­gie­effi­zienz­branche an und unterstützte so das ge­mein­­same Er­ar­beiten neuer praxisorientierter Lö­sungs­­ansätze für die Finan­zierung von Sanie­rungs­maß­nahmen.

Mehr und bessere Sanierungen anstreben

Das Energiekonzept der Bundesregierung sieht vor, den Primärenergiebedarf des Gebäudesektors bis 2020 um 20 Prozent und bis 2050 um 80 Prozent zu senken. Um dieses Ziel zu erreichen, muss die aktuelle Modernisierungs­rate von einem auf zwei Prozent pro Jahr verdoppelt werden und sich außerdem die Qua­lität der durchgeführten Sanierungen verbes­sern. Das erfordert technisches Know-how und hohe In­ves­ti­tio­nen von Privatpersonen, Wohnungs­wirt­schaft, Un­ter­­nehmen und Kommunen gleicher­maßen.

Gebäudebestand und nötige Investitionen analysieren

Um den tatsächlichen Investitionsbedarf und die zu adressierenden Zielgruppen zu ermitteln, wurde in der ersten Projektphase zunächst der Immobilienmarkt untersucht. Dazu wurden die knapp 20 Millionen Ge­bäude Deutschlands in die vier Markt­segmente Eigen­heim, Wohnungswirtschaft, Gewerbeimmobilien und Liegen­schaften der öffentlichen Hand unterteilt, um spezifischer auf Hemmnisse, Potenziale und Not­wen­digkeiten eingehen zu können. Innerhalb jedes Markt­segments unterschied das Projektteam noch einmal verschiedene Gebäudetypen anhand von Kriterien wie Gebäudeda­ten, CO₂-Einsparpotenziale und zu erwar­tende Moder­ni­sie­rungskosten. Eine Hochrechnung mit Da­ten der Kredit­an­stalt für Wiederaufbau (KfW) im Rah­men der Ana­lyse ergab, dass im Jahr 2011 in Deutsch­land etwa 10,6 Milliarden Euro in die energetische Moder­ni­sie­­rung in­vestiert wurden. Um das Klima­schutz­ziel in 2050 zu erreichen, sind laut einer Berechnung, die auf Daten der Deutschen Ener­gie­agen­tur GmbH (dena) und des Instituts Woh­nen und Umwelt (IWU) beruht, allerdings Inves­ti­tionen von über 76 Milliarden Euro jährlich erfor­der­lich. Dem­nach müssten allein für die Sanierung von Eigen­heimen 33 Milliarden Euro pro Jahr und damit fünfmal so viel Kapital wie in 2011 aufgewendet werden.

Barrieren lokalisieren…

Genügend Geld scheint dafür prinzipiell auf dem Markt vor­handen zu sein – allerdings findet es aufgrund ver­schie­denster Hemmnisse nicht den Weg zur Finan­zie­rung von energetischen Sanierungs­maß­nahmen. Über alle Marktseg­mente hinweg fehlten beispielsweise übersichtliche und zielgruppen­gerechte In­for­matio­nen, die die Mög­lichkeiten und den Nutzen solcher Sanie­rungen auf­zeigten. Darüber hinaus identifizierte das Projektteam segment­spezi­­fische Barrieren.

Im Segment Eigenheim fehlten beispielsweise vor al­lem eine kundenorientierte Ansprache und Aufklärung durch die Anbieterinnen und Anbieter von Finanzie­rungs­angeboten. Das Kosten-Nutzen-Verhältnis ist aus Sicht vieler Immobilienbesitzerinnen und -besitzer im Vergleich zu anderen Anschaffungen fraglich. Viele ha­ben Zweifel, ob eine Modernisierung über­haupt die ge­wünschten Effekte bringt. Das Thema ist komplex und der Markt an Anbieterinnen und An­bie­tern un­über­­sicht­lich. Presseberichte haben zu zusätzlicher Verun­sicherung geführt. In der Wohnungswirtschaft und bei Gewer­be­immo­bilien stellt sich zudem das Nut­zer-Investor-Dilem­ma. Immobilien­besit­zerinnen und ‑besitzer müssen hohe Inves­titionen täti­gen, die Einspa­rungen dagegen kommen den mietenden Parteien zugute.

Gleichzeitig sind die realen Effizienz­potenziale von Gebäuden häufig unklar. Vielen Unternehmen feh­len die fach­lichen Kompetenzen oder die Zeit, um sich mit den technischen und wirt­schaft­lichen Details einer energetischen Moderni­sierung zu beschäftigen. Bei den Kommunen und anderen Liegenschaften der öffentlichen Hand ist tatsächlich der Zugang zu Kapital die größte Barriere.

… und adressieren

In der zweiten Phase des Projektes setzte das Projekt­team hier an und entwickelte konkrete Lösungs­an­sätze mit neuen Strategien und Geschäftsideen sowie passgenauen Informationsmaterialien für jedes der Marktsegmente sowie für die Politik. Das Er­gebnis waren einige spannende Vorschläge. Insbesondere im Segment Eigenheim sollte ein Dienstleistungsangebot für Immobilien­besitzerinnen und -besitzer entwickelt werden, das die Bera­tung, Finanzierung und Umset­zung umfasst und den gesam­ten Sanierungs­prozess begleitet. Gleichzeitig könnten Siegel für ener­gie­effi­ziente Gebäude oder für kom­pe­tente Beratungs­dienst­leistungen vertrauens­bildend eingesetzt werden. Brei­tenwirksame Kam­pag­nen sollten den sozialen und emotionalen Mehrwert von Sanierungsmaßnahmen stärker in den Vordergrund rücken. Standardisierte Checklisten, Leit­fäden und Bewer­tungsverfahren sollten Unter­nehmen der Wohnungswirtschaft bei der Poten­zial­­ein­schät­zung unter­stützen. Um das Investor-Nutzen-Dilemma der Woh­nungs­wirtschaft zu lösen sollte unter anderem die öffent­liche Hand Warm­mietspiegel bereitstellen – je besser der Energiestan­dard, desto gerin­ger die Warm­miete und umso attraktiver das Angebot für Mieter­innen und Mieter.

Den Kom­munen sollten Lösungsansätze helfen, die ihnen den Zugang zu Fremdkapital er­leich­tern, bei­spielsweise über Contracting, Crowdfunding, durch die Beteiligung von Energie­genos­sen­schaf­ten oder das Einrichten von Bürgerkrediten an Sanierungs­maß­nah­men.

Praxisnahe Umsetzung in zwei Modellprojekten

In der dritten Phase des Projektes ging es mit zwei Modell­projekten und der Finanzplattform effin in die Pra­xis. Im Modellprojekt „Entwicklung Ansprache­konzept für Eigentümer von Eigenheimen“ entstand in Nord­rhein-Westfalen in Zu­sam­menarbeit mit der Landes­bauspar­kasse (LBS) West und ­einem bundes­weiten Netz­werk unab­hängi­ger Energieberaterinnen und ‑berater (vor­mals ener­ge­trium) ein entspre­chen­des Dienstleistungs­ange­bot, das sich an Eigen­heim­­besitzerinnen und ‑besitzer richtete. Gemeinsam erar­beiteten die Beteiligten ein Konzept zur Bera­tung und Begleitung der LBS-Kundinnen und Kunden durch alle Phasen der Sanierungs­maßnahme. Sie wurden je nach Alter und Gebäudetyp zielgruppengerecht ange­spro­chen, ein Ge­sprächs­leitfaden diente den Angestell­ten als Argumen­tations­hilfe. Etwa 25 Prozent der LBS West Kunden-Cen­ter mit einem Zugang zu rund 500.000 Menschen testeten anschließend das Bera­tungs­konzept.

Um die Einschätzung von Effizienz­potenzialen für Immobilien der Wohnungs­wirtschaft zu verbessern, entwickelten die bauverein AG Darmstadt sowie die ENTEGA GmbH & Co. KG in einem zweiten Modell­projekt unter dem Titel „Erarbeitung eines einfachen Bewertungsmechanismus der Wirtschaftlichkeit ener­getischer Modernisierungen in der Wohnungs­wirt­schaft“ ein Bewertungs­verfah­ren für Gebäude und Gebäudeportfolios. Dazu wurde das Portfolio der bauverein AG analysiert mit dem Ergebnis, dass 50 Prozent der Immobilien bis 2025 warmmieten­neutral und wirtschaftlich auf das Niveau des KfW Standard 55 modernisiert werden könnten. Diese Ergebnisse lassen sich durchaus auf andere Gebäude­gruppen in der Wohnungswirtschaft und bei Gewerbe­immobilien übertragen. Das Modell sollte im Anschluss in die Pro­zesse der bauverein AG integriert und über das Projekt hinaus etabliert werden.

Workshops und effin-Roadshow für…

In mehreren Workshops kamen Vertreterinnen und Vertreter aus dem Bankensektor, der Bau- und Immo­bilienwirtschaft, der Energie­beratung, der Politik sowie von Umwelt- und Verbrau­cherverbänden zu­sam­men, um branchenübergreifend neue Strategien zu entwickeln oder Geschäftsideen weiterzudenken.

Die Roadshow trug über Impulsvorträge und detail­lier­tere Projektvorstellungen auf punktuellen Veran­stal­tungen und Fachkonferenzen darüber hinaus die effin-Idee in die Breite.

…die Förderung innovativer Projektideen in der Innovationswerkstatt

Im Rahmen der Roadshow und der Workshops wur­den viele ganz unterschiedliche Initiativen ent­wickelt, geschärft, vorgestellt und umgesetzt. Vier besonders interessante Geschäftsideen wurden zudem 2014 in einer Inno­va­tionswerkstatt einem Fachpublikum präsentiert, um ihnen Starthilfe bei der Umsetzung zu geben:

• Klima­Protect: Energie Einspar Protect (EEP) – Per­formance­garantie für Energie­effizienz­maß­nah­men;
• pesContrac­ting GmbH – PumpenEnergieSpar-Con­trac­ting;
• better­vest GmbH – internetbasierte Crowd­fun­ding Plattform zur Finanzierung von Energie­effi­zienz­projekten;
• Bundesdeutscher Arbeitskreis für Umweltbe­wuss­tes Management (B.A.U.M. e.V.) – Einrichtung regionaler EnergieEffizienzGenossenschaften REEG.

effin – die interaktive Plattform, auf der alles zusammenläuft

Um alle Projektergebnisse und Praxisbeispiele einfach zugänglich zu machen und den Austausch aller Betei­ligten und Interessierten weiter zu fördern, hob das Pro­­jekt­team die interaktive Plattform effin aus der Tau­fe. Hier liefen und laufen alle Fäden zusammen. Sa­nie­rungs­interessierte finden umfangreiche Infor­ma­tionen zu ihren Möglichkeiten und können sich in ei­ner Praxis­datenbank mit innovativen Projektideen und Praxis­beispielen Inspiration für eigene Ge­schäfts­modelle holen. Darüber hinaus werden die prak­ti­schen Er­geb­nisse der effin-Modellprojekte in Form von frei zugäng­lichen Informationen und Werkzeugen zur Verfügung ge­stellt. Dazu gehören beispielsweise die Gesprächs­leitfäden oder die Kundenprofile für die drei Modernisierertypen Wohner, Käufer und Umwandler, die die LBS West entwickelte. Auch ein Modell zur Wirtschaftlichkeitsberechnung von Sanierungs­maßnahmen steht als Excel-Datei zur Verfügung und darf für weitere Analysen verwendet werden.

• Was sollte das Projekt erreichen?

  • Entwicklung marktorientierter Lösungsansätze für die Finanzierung von Sanierungsvorhaben und dadurch Erhöhung der energetischen Modernisierungsrate;
  • praktische Erprobung der entwickelten Finanzierungsansätze in zwei bis vier Pilotprojekten;
  • Aufbau einer Webplattform und laufende Öffentlichkeitsarbeit zum Verbreiten der Ansätze;
  • Erstellen von Innovationsleitfäden, die Handlungsempfehlungen, gute Praxisbeispiele und die Erkenntnisse der effin-Pilotprojekte für die jeweiligen Hauseigentümerinnen und -eigentümer aufbereiten.

• Was hat das Projekt erreicht?

  • Neue Lösungsansätze aus insgesamt neun Workshops, drei Zwischen‐ und Abschlusskonferenzen, einer Innovationswerkstatt und vielen Einzelgesprächen durch über 120 Interessierte aus den Branchen Finanzdienstleistungen, Immobilienwirtschaft, Energieberatung und Energiedienstleistungen;
  • Vorstellung der Ergebnisse und Praxisbeispiele im Rahmen der effin-Roadshow auf 14 Veranstaltungen, dadurch Erreichen von mehr als 1.000 Fachleuten aus Unternehmen, öffentlichen Institutionen, Wissenschaft und Politik;
  • rund 1,5 Millionen Medienkontakte durch eine Vielzahl an Artikeln;
  • verständliche und zielgruppengerechte Vorstellung der Ergebnisse und konkreter Lösungsansätze für die jeweiligen Marktsegmente Eigenheim, Wohnungswirtschaft, Gewerbeimmobilien und öffentliche Liegenschaften in vier Innovationsleitfäden;
  • Veröffentlichung eines weiteren Leitfadens, der sich an die Politik richtet und konkrete Handlungsoptionen aufzeigt, beispielsweise die Förderung der unabhängigen Energieberatung, die Entwicklung gebäudeindividueller Sanierungsfahrpläne oder die Einführung eines Warmmietspiegels.

• Wie ging es weiter?

  Die verschiedenen Aktivitäten des Finanzforums sind auf der effin-Plattform www.finanzforum-energieeffizienz.de einzusehen. Interessierte können diese Leitfäden sowie andere hilfreiche Werkzeuge auf der Webseite herunterladen.

Beitrag zum Klimaschutz

Wenn die beiden Modellprojekte flächendeckend in Eigenheimen und der Wohnungswirtschaft nach­ge­ahmt werden, kann effin einen deutlichen Bei­trag zum Erreichen der Klimaschutz­ziele leisten. Denn die darin betrachteten Moderni­sierungs­po­ten­ziale können auf 78 Prozent des deut­schen Immobi­lien­be­standes über­tragen werden, die immerhin 52 Prozent der ge­bäu­de­bedingten CO2-Emissionen verursachen. Bei den Eigen­heimen könnte das Modellprojekt theo­retisch sogar auf 95 Prozent der Immobilien über­tra­gen wer­den. Die Anregungen zu ver­schie­de­nen Lösungs­an­sätzen sowie die bereits umgesetzten Pra­xis­bei­spiele tragen zusätzlich zur Minderung der CO2-Emis­sionen bei. Die tatsächlich eingesparten Emissionen wurden im Rahmen des Projektes allerdings nicht ermittelt.

• Checkliste der Erfolgsfaktoren

  • Integrieren der Fachkenntnis aller betrof­fenen Akteurinnen und Akteure bei der Ausgestaltung der Instrumente;
  • Zielgruppengerechte Aufbereitung und Vermittlung der Informationen.

Tipps und Tricks für interessierte Institutionen

Die Erfahrungen und Ergebnisse des Projektes geben nicht nur gewerblichen und privaten Hauseigentü­me­rinnen und Hauseigen­tümern Anregungen, son­dern bieten auch hilfreiche Informationen für Privat­per­so­nen und politische Entscheiderinnen und Ent­scheider.

Einbindung aller Betroffenen

Um ein möglichst breites Netzwerk aufbauen und hilfreiches Informationsmaterial entwickeln zu können, sollten Interessierte viele themenspe­zifische Akteurinnen und Akteure (Immobilienwirtschaft, Anbieter­in­nen und Anbieter von Finanzdienst­leis­tun­gen, Energieberatungen, Energieeffizienzlösungen und Energiedienstleistungen) in die Entwicklung von Informationen und Werkzeugen einbinden.

Nutzen demonstrieren

Insbesondere für Eigenheimbesitzerinnen und ‑besitzer müssen Informationen so aufbereitet sein, dass Möglichkeiten, Kosten und Nutzen einer energetischen Sanierung deutlich werden.